LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
(GU n.211 del 29-7-1978)
Vigente al: 30-7-1978
TITOLO I
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI
URBANI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
PROMULGA
la seguente legge:
Art. 1.
(Durata della locazione)
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non puo' essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Art. 2.
(Disciplina della sublocazione)
Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo' cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facolta' di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art. 3.
(Rinnovazione tacita)
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.
Art. 4.
(Recesso del conduttore)
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art. 5.
(Inadempimento del conduttore)
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Art. 6.
(Successione nel contratto)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullita' matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia cosi' convenuto.
Art. 7.
(Clausola di scioglimento in caso di alienazione)
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8.
(Spese di registrazione)
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9.
(Oneri accessori)
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese
effettuate.
Art. 10.
(Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Art. 11.
(Deposito cauzionale)
Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilità del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art. 12.
(Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione)
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato. Il valore locativo e' costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione e' pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l'immobile locato e' completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto,
il canone determinato ai sensi dei commi precedenti puo' essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
Le suddette modalita' si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.
Art. 13.
(Superficie convenzionale)
La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unita' immobiliare.
E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la
superficie di cui alla lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 per l'unita' immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b) 1,10 per l'unita' immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c) 1,20 per l'unita' immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione e' scadente ai sensi dell'articolo 21.
Art. 14.
(Costo base)
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in:
a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori e' quella risultante dal certificato di abitabilita' o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.
Art. 15.
(Coefficienti correttivi del costo base)
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetusta' e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.
Art. 16.
(Tipologia)
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);
b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5);
f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unita' immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unita' immobiliare locata nonche' degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Art. 17.
(Classe demografica dei comuni)
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti;
b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti;
d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti;
e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune e' stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.
Art. 18.
(Ubicazione)
In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per la zona edificata periferica;
c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
e) 1,30 per il centro storico.
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per il centro edificato;
c) 1,10 per il centro storico.
All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.
Art. 19.
(Livello di piano)
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
a) 0,80 per, le abitazioni situate al piano seminterrato;
b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano;
d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Art. 20.
(Vetustà)
In relazione alla vetusta' si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a) 1 per cento per i successivi quindici anni;
b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
Se si e' proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unita' immobiliare, anno di costruzione e' quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.
Art. 21.
(Stato di conservazione e manutenzione)
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato e' normale;
b) 0,80 se lo stato e' mediocre;
c) 0,60 se lo stato e' scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unita' immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonche' dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unita' immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a piu' unita' immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indichera' analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.
Art. 22.
(Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975)
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato e' fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione e' determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata;
b) dell'incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell'area, che non potra' essere superiore al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanta di sua spettanza, e' tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone e' quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, di applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.
Art. 23.
(Riparazioni straordinarie)
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita', il locatore puo' chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui e' situato l'immobile.
Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalita' indicate negli articoli 43 e seguenti.
Art. 24.
(Aggiornamento del canone)
Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione
definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno
in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrera' dal mese successivo a quello
in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
Art. 25.
(Adeguamento del canone)
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha
diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale
mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il
parametro relativo alla vetusta' che si applica al momento del
rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avra' effetto dal mese successivo a quello
durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
Art. 26.
(Ambito di applicazione)
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:
a) alle locazioni stipulate pur soddisfare esigenze abitative di
natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente
nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico
dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in
base alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina
dell'edilizia convenzionata;
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie
catastali A/ 8 e A/ 9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano
alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al
censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000
abitanti qualora, nel quinquennio precedente l'entrata in vigore
della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la
popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o
comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio
nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui
al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Capo II
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI
ABITAZIONE
Art. 27.
(Durata della locazione)
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivita' appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivita' di lavoro autonomo. La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita' alberghiere. Se e' convenuta una durata inferiore o non e' convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo piu' breve qualora l'attivita' esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e' obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art. 28.
(Rinnovazione del contratto)
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attivita' alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore puo' esercitare la facolta' di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalita' e i termini ivi previsti.
Art. 29.
(Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza)
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente e' consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita' indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attivita' tendenti al conseguimento delle loro finalita' istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore puo' negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore puo' altresi' negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivita' del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volonta' di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita' dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attivita' alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e' fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
Art. 30.
(Procedura per il rilascio)
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale e' richiesta la disponibilita' ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore puo' convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 46.
La controversia e' di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi e' di competenza del pretore.
Competente per territorio e' il giudice nella cui circoscrizione e' posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, puo' disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
Art. 31.
(Sanzioni)
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilita' dell'immobile per
uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei
mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad
abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado
in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in
proprio di una delle attivita' indicate all'articolo 27, ovvero non
abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano
comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di
demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile
ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione
o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine
stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, e' tenuto, se
il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i
diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese
di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento
del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a
quarantotto mensilita' del canone di locazione percepito prima della
risoluzione del contratto, oltre alle indennita' previste ai sensi
dell'articolo 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del
danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a
L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio e' sito
l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III
della presente legge.
Art. 32.
(Aggiornamento del canone)
Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle misure contrattualmente stabilite non puo' essere aggiornato per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il canone sia aggiornato con riferimento alle variazioni verificatesi nel biennio precedente e cosi' successivamente con periodi di invariabilita' non inferiori al biennio. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Art. 33.
(Canone delle locazioni stagionali)
Il canone delle locazioni stagionali puo' essere aggiornato con le modalita' di cui all'articolo 32.
Art. 34.
(Indennita' per la perdita dell'avviamento)
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari a 21 mensilita'.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita' pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attivita' o di attivita' incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia' esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui al primo comma. L'indennita' di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Art. 35.
(Limiti)
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili
utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
nonche' destinati all'esercizio di attivita' professionali, ad attivita' di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o
interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art. 36.
(Sublocazione e cessione del contratto di locazione)
Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme
ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo'
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato
il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di
colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva
della locazione.
Art. 37.
(Successione nel contratto)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro
che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di
data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a
continuarne l'attivita'.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di
cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di
locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che
continui nell'immobile la stessa attivita' gia' ivi esercitata
assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o
consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli
effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile e' adibito all'uso di piu' professionisti, artigiani
o commercianti e uno solo di essi e' titolare del contratto, in caso
di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi
diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti,
artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono
nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In
tal caso il locatore puo' opporsi alla successione nel contratto, per
gravi motivi, con le modalita' di cui all'articolo precedente.
Art. 38.
(Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso
l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto
notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da
quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali
la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o
meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il
termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con
atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario,
offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del
prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella
comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine
di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a
quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di
compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la
comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna
di esse.
Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da
tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti
o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui
al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua
intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere
rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi
previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la
prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di
trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado.
Art. 39.
(Diritto di riscatto)
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui
all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a
quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso
dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi
dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile
dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del
prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che
decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima
udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato
con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di
tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa
faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal
giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il
giudizio.
Art. 40.
(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza
del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le
offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di
ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che
non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del
rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o
recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative
al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed
entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al
primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal
locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra
il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero
quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non
intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in
locazione entro i sei mesi successivi.
Art. 41.
(Norme applicabili)
Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni
degli articoli da 7 a 11.
Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano
ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35.
Art. 42.
(Destinazione degli immobili a particolari attivita')
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti
ad attivita' ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche,
nonche' a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo
Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di
conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e
41, nonche' le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III,
ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.
Capo III
DISPOSIZIONI PROCESSUALI
Art. 43.
(Improcedibilita' della domanda)
La domanda concernente controversie relative alla determinazione,
all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non puo' essere
proposta se non e' preceduta dalla domanda di conciliazione di cui
all'articolo seguente.
L'improcedibilita' e' rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e
grado del procedimento.
Art. 44.
(Tentativo obbligatorio di conciliazione)
La domanda di conciliazione concernente la determinazione,
l'aggiornamento e l'adeguamento del canone e' presentata al giudice
competente.
Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a
cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici
giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per
l'amichevole componimento della vertenza.
Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale
sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria.
Il processo verbale costituisce titolo esecutivo.
Se la conciliazione non riesce, il giudice ne da' atto nel verbale.
Nell'udienza di cui sopra il giudice puo' essere affiancato da due
esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche
nell'ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le
parti possono partecipare all'udienza personalmente o a mezzo di
procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore.
Art. 45.
(Ricorso al giudice)
Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il
termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui
all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la
determinazione del canone.
La controversia e' di competenza del conciliatore qualora il canone
di cui si chiede la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento
non sia superiore a lire 50.000 mensili; negli altri casi e' di
competenza del pretore.
Le controversie relative alle opere di conservazione dell'immobile
di cui all'articolo 23, alle indennita' di cui all'articolo 34 e alla
indennita' per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice
civile e 12 del regio decreto-legge 18 gennaio 1937, n. 975,
convertito, con modificazioni, nella legge 30 dicembre 1937, n. 2651,
sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore.
Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
In primo grado la parte puo' stare in giudizio personalmente,
quando il valore della causa non ecceda lire 50.000 mensili nelle
controversie previste dal comma secondo e L. 600.000 in quelle
previste dal comma terzo.
Fino al termine del giudizio il conduttore e' obbligato a
corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
Art. 46.
(Rinvio alle norme relative al procedimento
sulle controversie individuali di lavoro)
Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45,
per tutto cio' che non e' regolato dalla presente legge, e'
disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo,
quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429,
commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e
dall'articolo 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si
applica altresi' l'articolo 145 delle disposizioni di attuazione del
codice di procedura civile.
Art. 47.
(Poteri istruttori del giudice)
Il giudice puo' disporre d'ufficio, in qualsiasi momento,
l'ispezione dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di prova,
anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del
giuramento decisorio, nonche' la richiesta di informazioni, sia
scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle
parti.
Art. 48.
(Passaggio dal rito ordinario al rito speciale)
Il pretore o il conciliatore, quando rileva che una causa promossa
nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli
articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di cui all'articolo
420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il
quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli
atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in
cancelleria.
Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per
valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non
impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non
superiore a trenta giorni per la riassunzione.
Art. 49.
(Passaggio dal rito speciale al rito ordinario)
Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme
stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da
quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri
nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente,
fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la
riassunzione con rito ordinario.
In tal caso le prove acquisite avranno l'efficacia consentita dalle
norme ordinarie.
Art. 50.
(Incompetenza del giudice)
Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30
e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente,
l'incompetenza puo' essere eccepita dal convenuto soltanto nella
memoria difensiva di cui all'articolo 416 del codice di procedura
civile, ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di
cui all'articolo 420 dello stesso codice.
Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del
comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente,
fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la
riassunzione.
Art. 51.
(Delle impugnazioni)
L'appello contro la sentenza del conciliatore o del pretore nei
processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45,
si propone, rispettivamente, al pretore o al tribunale.
Il procedimento di appello, per tutto cio' che non e' regolato
dalla presente legge, e' disciplinato dagli articoli 434, 435, 436,
437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di
procedura civile. E' applicabile la disposizione di cui al secondo
comma dell'articolo 429 dello stesso codice.
Art. 52.
(Cambiamento del rito in appello)
Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si
sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli articoli
48 e 49.
Art. 53.
(Consulente tecnico in appello)
Il giudice, nell'udienza di cui al primo comma dell'articolo 437
del codice di procedura civile, puo' nominare un consulente tecnico
rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni.
Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci
giorni prima della nuova udienza.
Art. 54.
(Clausola compromissoria)
E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le
controversie relative alla determinazione del canone siano decise da
arbitri.
Art. 55.
(Termine per il pagamento dei canoni scaduti)
La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficolta'. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Art. 56.
(Modalita' per il rilascio)
Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto
delle condizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le
quali viene disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della
esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi
eccezionali, di mesi dodici dalla data del provvedimento.
Nelle ipotesi di cui all'articolo 55 per il caso in cui il
conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data
dell'esecuzione non puo' essere fissata oltre sessanta giorni dalla
scadenza del termine concesso per il pagamento.
Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove
l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di
procedura civile.
Art. 57.
(Esenzioni fiscali ed onorari professionali)
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle cause per
controversie locatizie attribuite dalla presente legge alla
competenza del conciliatore ed ai provvedimenti di cui all'articolo
44 sono esenti dall'imposta di bollo e di registro; negli stessi casi
gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla meta'.
TITOLO II
DISCIPLINA TRANSITORIA
Capo I
CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE
Art. 58.
(Durata dei contratti in corso soggetti a proroga)
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti
ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione
vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista
nell'articolo 1 con le seguenti decorrenze:
a) dal 1 gennaio 1979, per i contratti stipulati anteriormente al
31 dicembre 1952;
b) dal 1 luglio 1979, per i contratti stipulati fra il 1 gennaio
1953 ed il 7 novembre 1963;
c) dal 1 gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7
novembre 1963.
Art. 59.
(Recesso del locatore)
Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore puo' recedere
in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore
mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:
1) quando abbia la necessita', verificatasi dopo la costituzione
del rapporto locatizio, di destinare l'immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei
parenti in linea retta entro il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria,
del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado
oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalita'
pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o
di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle
proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui
sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del
conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al
canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di
trasloco. Quando l'opposizione del conduttore all'azione del locatore
risulti infondata, questi potra' essere esonerato dalle spese di
trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio
gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba
essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore
impedisca di compiere gli indispensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare
notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o,
trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda
eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia
indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento
stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse artistico o storico,
ai sensi della legge 1 giugno 1939, numero 1089, nel caso in cui la
competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si
proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa
impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore puo' disporre di altra abitazione idonea
alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un
comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente
l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuita'. Si
presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta
occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che
non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinita' entro
il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La
presunzione non si applica nei confronti delle persone che si sono
trasferite nell'immobile assieme al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile
senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma, il
possesso della licenza o concessione e' condizione per l'azione di
rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle
condizioni previste nella lettera c) dell'articolo 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si applicano le norme
di cui ai precedenti articoli 30 e 56.
Art. 60.
(Ripristino del rapporto e risarcimento del danno)
Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in
conseguenza dell'esercizio da parte del locatore del diritto di
recesso, perde efficacia se il locatore, nel termine di sei mesi da
quando ha riacquistato la disponibilita' dell'immobile, non lo
adibisca all'uso per il quale aveva agito ovvero, nei casi di cui ai
numeri 3), 4) e 5) dell'articolo 59, non inizi, nel suddetto termine,
i lavori per i quali e' stata rilasciata licenza o concessione.
Il conduttore ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi
aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, salvi i
diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al rimborso delle spese
di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a sua scelta al
risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non
inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilita' del canone, oltre ad
un equo indennizzo per le spese di trasloco.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento,
ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.00 a L.
2.00.000 da devolvere al comune nel cui territorio e' sito
l'immobile, ad integrazione del fondo sociale di cui al titolo III
della presente legge.
Art. 61.
(Acquirente dell'immobile locato)
La facolta' di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59
non puo' essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto
tra vivi finche' non siano decorsi almeno due anni dalla data
dell'acquisto.
Il termine e' ridotto ad un anno se nei confronti dell'acquirente
e' in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosita' ovvero
se l'acquirente e' cittadino emigrato in un paese straniero in
qualita' di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi
stabilmente.
Quando l'immobile e' stato donato a causa di matrimonio o
costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato,
il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il
dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.
Art. 62.
(Canone dei contratti soggetti a proroga)
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti
previsti nell'articolo 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere
dalla entrata in vigore dalla presente legge ed il canone e' adeguato
in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli
articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal
conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere
aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del
quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente
legge, nella misura del 20 per cento all'anno per i primi due anni e
del 15 per cento all'anno per gli anni successivi della differenza
risultante tra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il
canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito
ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso
articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del
quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente legge.
Ove alcuni parametri, coefficienti o altri elementi necessari per
la determinazione del canone a norma dell'articolo 12 non siano noti
in tempo utile, gli adeguamenti del canone di locazione di cui ai
precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri
elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle
date di cui ai commi precedenti.
Le parti possono liberamente concordare modalita' diverse sempre
che il canone definito non superi quello risultante dall'applicazione
degli articoli 12 e 24.
Art. 63.
(Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga)
Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della
presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti
nell'articolo 58 non e' aggiornato per gli effetti di cui
all'articolo 24.
Dall'inizio del terzo anno il canone di locazione e' aggiornato in
base alla variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno
precedente.
Se le variazioni sono in aumento, di esse si applica soltanto:
il 20 per cento dall'inizio del terzo anno;
il 40 per cento dall'inizio del quarto anno;
il 60 per cento dall'inizio del quinto anno;
il 75 per cento dall'inizio del sesto anno.
In ogni caso con l'integrale applicazione dell'equo canone
l'aggiornamento di cui all'articolo 24 si applica nella intera misura
ivi prevista.
Art. 64.
(Particolari contratti soggetti a proroga)
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo,
lettera d) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la
legislazione vigente, si applicano per la durata le disposizioni
dell'articolo 58.
Fino al termine di tale durata il canone puo' essere modificato a
richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale, in base al 75
per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi
nell'anno precedente.
Art. 65.
(Contratti in corso non soggetti a proroga)
Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai
contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente
legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione
della durata prevista all'articolo 1, il tempo gia' trascorso
dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo
contrattuale, dalla data di esso.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai
contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente
legge, e' in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto
per finita locazione.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di
cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo anno a
decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone
e' adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di
cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal
conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere
aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del
quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente
legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra
il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente
corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito
ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso
articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del
quarto mese successivo all'entrata in vigore della presente legge.
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo,
lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le
disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo.
Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone puo' essere
modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante
aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione,
accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Art. 66.
(Oneri accessori conglobati nel canone)
Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10 per cento del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l'importo effettivo.
Capo II
CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE
Art. 67.
(Contratti in corso soggetti a proroga)
I contratti di locazione di cui all'articolo 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1964;
b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.
E' in facolta' delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.
Art. 68.
(Aumenti del canone)
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:
1) non superiore al 15 per cento all'anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10 per cento all'anno per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5 per cento all'anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
Art. 69.
(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennita' per l'avviamento commerciale)
Alle scadenze di cui alle lettere a) b) e) dell'articolo 67 e a quelle di cui all'articolo 71, il locatore deve comunicare, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sessanta giorni prima di tale scadenza, a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell'immobile. L'obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore o qualora sia in corso una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a carico del conduttore medesimo.
Tale obbligo non ricorre inoltre quando il locatore non intende procedere al rinnovo della locazione per i motivi indicati all'articolo 29. Il conduttore deve rendere noto al locatore, entro trenta giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, se intende proseguire la locazione alle nuove condizioni. Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nell'ipotesi di cui al quarto comma dell'articolo 40. Il conduttore, se non accetta le condizioni offerte dal locatore ovvero non esercita la prelazione, ha diritto ad un compenso pari a 18 mensilita', ovvero a 21 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone richiesto dal locatore od offerto dal terzo. Qualora il locatore non intenda procedere al rinnovo della locazione, al conduttore e' dovuta l'indennita' per avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero di 21 mensilita' per le locazioni con destinazione alberghiera sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche.
L'indennita' dovuta e' complessivamente di 21 ovvero di 28 mensilita' per le locazioni con destinazione alberghiera nei casi di cui al secondo comma dell'articolo 34. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui ai precedenti commi sesto e settimo.
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni del presente articolo sono sostitutive di quelle degli articoli 34 e 40.
Art. 70.
(Immobili destinati a particolari attivita' soggetti a proroga)
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
Art. 71.
(Contratti in corso non soggetti a proroga)
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione gia' trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La durata non puo' comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contatti di cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto.
Il canone potra' essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Art. 72.
(Mutamento della destinazione)
I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazione non possono prevede, per un periodo di quattro anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un canone superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che siano intervenute radicali trasformazioni dell'immobile stesso autorizzate ai sensi delle vigenti leggi.
Art. 73.
(Norme applicabili)
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e 71 il locatore puo' recedere in base ai motivi di cui all'articolo 29 e con il preavviso di cui all'articolo 59. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39.
Capo III
DISPOSIZIONI PROCESSUALI
Art. 74.
(Rinvio)
Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.
TITOLO III
FONDO SOCIALE
Art. 75.
(Istituzione del fondo sociale)
Presso il Ministero del tesoro e' istituito un fondo sociale per l'integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti.
Tale fondo e' costituito da un conto corrente infruttifero sul quale le regioni potranno prelevare le cifre messe a disposizione secondo le modalita' di cui agli articoli seguenti.
Il Ministro del bilancio riunisce annualmente la commissione interregionale di cui alla legge 16 maggio 1970, n. 281, e sottopone ad essa una proposta di ripartizione per regione della somma disponibile. Le proposte del Ministro e il parere della commissione sono rimesse al CIPE per le decisioni definitive.
Art. 76.
(Ripartizione del fondo)
Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalita' di distribuzione tra i vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ciascuno di essi. Le somme cosi' ripartite devono servire a concorrere al pagamento degli aumenti del canone di locazione per i conduttori meno abbienti.
Di norma i comuni, nell'ambito degli stanziamenti assegnati, destineranno le somme secondo i seguenti criteri:
a) il reddito annuo complessivo, riferito alla somma dei redditi imputati al conduttore ed alle altre persone con lui abitualmente conviventi, non sia superiore complessivamente all'importo di due pensioni minime INPS per la generalita' dei lavoratori per nuclei familiari costituiti da uno o due componenti;
b) al momento dell'entrata in vigore della presente legge, i conduttori siano intestatari del contratto di affitto dell'alloggio, che, per ubicazione, tipologia e superficie, deve essere strettamente necessario alle esigenze del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi;
c) i conduttori abbiano ricevuto, per effetto dell'entrata in vigore della presente legge, richiesta di aumento del canone di locazione attualmente corrisposto.
Art. 77.
(Integrazione del canone)
L'integrazione del canone di locazione consistera' nella corresponsione di un contributo annuo non superiore all'80% per cento dell'aumento del canone di locazione conseguente all'applicazione dell'equo canone, secondo l'entita' e le modalita' definite dalla presente legge. Il contributo di cui al comma precedente non puo' in ogni caso essere superiore alla somma annua di L. 200.000. Ai conduttori che usufruiscono del contributo integrativo e' fatto divieto di procedere alla sublocazione dell'immobile locato a pena di decadenza dal contributo medesimo.
Art. 78.
(Copertura finanziaria)
La spesa di lire 240 miliardi derivante dall'applicazione del presente titolo sara' iscritta nello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro in ragione di lire 15 miliardi nell'anno 1978, di lire 25 miliardi nell'anno 1979, di lire 35 miliardi nell'anno 1980, di lire 45 miliardi nell'anno 1981, di lire 55 miliardi nell'anno 1982 e di lire 65 miliardi nell'anno 1983. All'onere di lire 15 miliardi relativo all'anno finanziario 1978 si provvede con corrispondente riduzione del fondo speciale iscritto al capitolo 9001 dello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro per l'anno finanziario medesimo. Il Ministro del tesoro e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
TITOLO IV
DISPOSIZIONI FINALI
Art. 79.
(Patti contrari alla legge)
E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, puo' ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
Art. 80.
(Uso diverso da quello pattuito)
Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore puo' chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
Art. 81.
(Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale)
Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Art. 82.
Giudizi in corso)
Ai giudizi in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.
Art. 83.
(Relazione al Parlamento)
Il Ministro di grazia e giustizia, di concerto col Ministro dei lavori pubblici, ogni anno, a decorrere da quello successivo all'entrata in vigore della presente legge, presenta al Parlamento, entro il 31 marzo, una relazione sulla applicazione del nuovo regime delle locazioni, che consenta di valutarne tutti gli effetti, ai fini di ogni necessaria e tempestiva modificazione della presente legge.
Art. 84.
(Abrogazione)
Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.
Art. 85.
(Entrata in vigore)
La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara' inserta nella Raccolta ufficiale delle leggi e dei decreti della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addi' 27 luglio 1978
PERTINI
ANDREOTTI - BONIFACIO -PANDOLFI - STAMMATI -DONAT-CATTIN - PASTORINO-MALFATTI
Visto, il Guardasigilli BONIFACIO